年两会关于房地产去库存房价的提案,开发商去库存要割肉降价
全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森对北京房地产市场的判断，从“在北京什么项目都可以拿、什么项目都可以做、什么项目也都可以做好”，转而认为“一线城市也要相对审慎，泰禾要选对城市、选对项目、做对产品，也还要有好的团队”，发生这种思路转变的原因，黄其森归于“一线城市及部分二线城市的土地价格上涨过快”。
因为近8成的项目和销售额集中在一线城市，所以黄其森告诉人民网记者，在中央号召鼓励三、四线城市去库存的房地产大形势下，泰禾其实没有发言权，泰禾在去库存的问题上也没有压力和包袱。
但黄其森也在两会观点中建议，三、四线城市去库存，开发商不能“等、靠、要”，也不能指望政府救市，更多地是要靠自身降价、“割肉”。
泰禾坚决布局一线城市
黄其森把泰禾描述为国内开发商行列里“战略是最清晰、最坚决的地产公司”，他说如果能把一线城市的产品做好，最后入市的时候在价值上都会有体现。
前几年就已经开始集中在一线城市布局的泰禾集团，目前在北京的销售货值已经占到了集团货值的一半以上，现在泰禾集团名下共计12个地产项目里，一线城市的占比在8成左右。
泰禾集团共收入6宗地块，其中3宗地块是合作项目，由泰禾输出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地布局中，除了上半年在杭州拿到一宗地块外，其他地块都位于北京、上海和深圳。
“一线城市和部分二线城市的土地价格上涨非常快，所以到，泰禾在拿地方面就比较谨慎。”
黄其森认为，即便现在土地价格上涨非常快，已经累积一定风险，但是对泰禾而言，公司在一线城市做高端精品项目，对地价的承受能力要比一般开发商更强。
黄其森受访时表示，现在市场行情已经验证了当时泰禾坚决执行一线城市布局的判断，而此前市场评价泰禾在2013年和密集拿地相对激进。他举例，前两年泰禾在除福建以外主要是布局北京和上海，当时土地耗费了350亿元，如果等到拿地，预计要花费700亿元。
他说，现在泰禾的思路开始变化，在一线城市举牌拿地已经非常谨慎，不像前两年拿地是志在必得，“2013年泰禾集团参加9次招拍挂最后拿下了7块地。”
黄其森也透露，泰禾既然继续坚持深耕一线城市，所以今后也会采取其他一些形式补充土地储备比如并购、合作开发等，输出品牌和管理获取土地，泰禾在一线城市获取土地的形式会更多样一些。
“泰禾未来的布局还是会坚持在一线城市，以及二线核心城市。原来泰禾没有去三、四线城市，今后更没有布局的理由。”黄其森说。
黄其森认为现在泰禾集团的布局策略足以支撑公司的规模化发展，其在此前接受采访时预计公司销售规模会达到500亿元。
“现在泰禾的布局除了一线城市以外，还有二线核心城市，比如南京、杭州、厦门和福州，今后也会选择进入更多二线核心城市，这是足以支撑泰禾的规模化发展的。”黄其森补充说。
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黄其森现场回答记者提问。摄影/伍振国
去年泰禾集团关注的另一项工作是利用国内债券市场重新开放的窗口时机，积极在资本市场运作。
黄其森介绍，房地产业的负债一直都比较高，泰禾去年在财务上降杠杆、降成本、降负债，国内已经打开了债券市场，也可以做定增、发行中票等，泰禾去年在资本市场的融资达到了200亿元，这样能够有效地控制财务。
“这两年国内债券市场放开，泰禾去年利用了发债、定增和中票的方式，融资成本综合起来只有6%左右，相比境外资本市场的融资成本已经是降低了许多。”黄其森说，原来海外资本市场融资是便利，但是这种优势已经不那么明显，国内融资成本在降低，泰禾每年的利息也是在逐步走低，公司通过发债等方式替换掉原来信托等高成本资金。
开发商去库存要降价、“割肉”
“去库存不能只是考虑短期的效益，必须要有长远的考虑。”黄其森这样描述当下地方政府集中出台的鼓励扶持楼市去库存政策，“去库存应该有结构的调整，就要把低端和落后的产能淘汰掉。”
黄其森说国内房地产业过去十几年都是在野蛮生长，现在国内开发商仍然想赚快钱，比较浮躁，缺少工匠精神，所以出现高库存和行业洗牌也是正常的。
但他认为，三、四线城市去库存，作为开发商而言，不能“等、靠、要”，不能指望政府救市，更多地是靠自身降价、“割肉”，至少要有这样的心理准备。
在去库存具体职能方面，黄其森说政府其实有许多可以作为的地方。比如完善城市区域配套，“很多地方库存比较高，其实是城市配套的问题，单靠开发商肯定是难以实现的。”
他也特别提到了政府如果在税收方面进行调整与扶持，对房地产去库存也会大有裨益。
“前几年为了抑制房价推出了房地产业的土地增值税，现在其实可以适时地做一些调整。”黄其森说，政府对企业所得税和土地增值税都采取预征的方式，这种预征方式增加了开发商的资金压力。
黄其森说，政府如果能在税收等各方面做一些扶持和调整的措施，将会减轻企业的负担，加速房地产业去库存。
