南京买房限购政策,南京外地人买房限购政策细则(二)
《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》政策解读
为贯彻落实*、国务院和省委省政府关于稳控房地产市场工作部署，坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，进一步稳定市场预期，市政府办公厅于5月13日出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，5月14日起正式执行。现将有关政策解读如下：
一问：如何有效增加住宅用地供应？
《通知》要求，按照住建部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，我市将进一步加大住宅用地供应规模，加快土地上市节奏，努力保障市场需求，稳定市场预期。市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划：2017-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%，其中：2017年供应880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷。
二问：如何加强土地供后监督管理？
《通知》明确，对已出让住宅用地，国土、规划和建设等部门及时开展排查、核查开竣工情况，督促开发企业加快已出让地块的建设速度，尽快形成有效供应。按月公布上市楼盘情况，引导社会预期。按照出让合同及相关规定，严肃查处未按时开竣工建设、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并将违规记录纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。对重大案件，在公布调查和处罚结果的同时，追究相关人员责任。
《通知》要求，国土、建设等部门要督促已出让地块依照合同加快建设进度，确保房源尽快形成有效供应；房产、物价等部门要督促具备销售条件的房源尽快上市，对经督促仍不上市的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，备案价格不予上调，同时，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
三问：如何有效维护土地市场竞争秩序？
《通知》要求，进一步提高土地市场准入门槛，严控土地市场无序竞争。国土部门将继续严格土地市场竞买人的房地产开发资质要求，进一步提高住宅、商住用地竞买保证金比例；联合金融监管部门进一步加大购地资金监管力度，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京范围内经营的3A级以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的，一经查实，取消其竞得资格，并按规定没收竞买保证金或定金。
四问：优化土地出让方式有何新举措？
《通知》明确，根据两部委文件精神，为积极探索土地出让模式的调整优化，进一步加大中低收入人群、引进人才等特定人群的住房需求，作了两个方面调整优化：一是调整土地出让最高限价政策，即当地块竞价达到最高限价时，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，由政府根据需要来安排使用，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本；二是进一步加大中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式，来保障自住购房需求。土地以限房价的方式出让，既体现了政府稳定市场预期的决心，又可有效解决人才住房供应问题。
五问：如何保障人才安居？
作为房地产市场调控的一个重要组成部分，为吸引和留住人才在宁创业创新，强化人才政策落地，多渠道解决人才居住问题，《通知》对《南京市人才安居办法（试行）》的目标和任务进行了重申和明确，要求用5年时间，解决16万人才居住问题，其中通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式，筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。
六问：如何进一步加强需求端管理？
《通知》从两个方面对限购政策进行了完善：
一是居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房（新购买是指自本通知执行之日起购买），须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行；二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行。
二是对赠与房产实施限购政策。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。
七问：如何进一步加强价格执法？
《通知》明确，继续执行目前的住房价格备案政策。对申报价格高于区域水平的房源，根据成本调查情况，物价部门组织相关部门集体论证，进行价格指导；将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围，保持备案价格水平基本稳定。全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度，督促开发企业加强内部价格管理，防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。进一步加强市场价格执法巡查力度，及时查处曝光价格违法违规行为。
八问：如何进一步规范商品房市场秩序？
我市对炒卖房号行为一直保持严厉打击的高压态势。为督促热点项目按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售，《通知》明确，对于供需矛盾突出的项目，需采取公证机构主持摇号方式，公开销售商品住房。购房顺序根据摇号结果决定，摇号结果在现场公示，受群众监督。各企业必须要严格落实购房实名制。购房人必须与认购协议认购人、预（出）售合同购买人、预告登记预购人保持一致，认购后不得增加、减少、更改购房人姓名（夫妻双方除外）。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续;不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。
九问：如何加强二手住房交易管理？
为构建二手住房市场管理机制，《通知》明确，我市将建立信用评价体系、健全失信联合惩戒机制，加强经纪机构和从业人员管理，规范经纪代理行为。特别是针对发布虚假房源信息、吃差价、诱导教唆或协助购房人伪造证明材料骗取购房资格、制造市场恐慌、出租保障性住房等违法违规行为，加大联合打击力度。工商、房产等部门在日常执法检查和联合抽查中，发现房地产经纪机构及从业人员存在违法违规行为的，作为不良信息记入房地产经纪信用档案。对情节严重、屡教不改、不按要求整改、不配合执法工作的，予以从重处罚，限制其网上签约、向媒体曝光、在全行业经营场所公示。涉及房地产经纪从业人员的，予以从业限制。市民可进行投诉（12345、网络问政、市房地产市场综合执法办公室等），工商、房产和公安等部门将对群众举报和投诉以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为认真调查、快速处理、及时反馈。
十问：如何强化房地产综合执法？
按照《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》（宁政办发〔2016〕142号）要求，市房地产市场综合执法办公室成立以来，接受并牵头处理了大量市民反映的投诉，处理反馈及时高效。《通知》要求，进一步强化房地产市场综合执法，加大房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构的行为监管，加大违反调控政策、销售规范（含应公证摇号未公证摇号）、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度，一经查实，房产、国土、建设、工商等部门将采取联合惩戒措施，包括暂停网签、降低直至取消房地产行业资质、记入诚信档案等。《通知》强调，宣传、房产、建设、工商等部门将对虚假宣传、公布不实信息、误导消费者、制造恐慌的开发企业、经纪机构等单位和人员依法处理、严厉打击，涉嫌违法的移送公安机关处理。
