温州房价走势最新动态消息图,温州未来房价大跌还是大涨(二)
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商品房潜在供应层面：
目前市区的住宅库存仅有40余万?（其中许多是历史遗留僵尸盘），但得益于“大拆大整”温州地方政府对城市土地整合收储能力的大幅提升，2017年温州市区商品房开发土地供应量大幅度提高。截止年底，2018年有条件形成供应的住宅新房源量达到创纪录的400多万?（包括瓯江口区域）！
具体楼盘分布如下：
这个已出让未上市的潜在房源供应数据，在2017年初是180余万?，今年同比大幅增长了230%以上！
今年的新房供应量井喷已经是板上钉钉的事实。
▲结论：从以上历史数据推导，如果市场需求没有发生相对应的井喷，那么2018年新房的整体供应量无疑是供过于求的，这将给房价走势带来较大的负面影响。
D
地方政府行为层面：
2017年的“大拆大整”成了温州楼市的“救命稻草”和“定海神针”，从2017年的拆迁签约时序（主要集中在上半年）和市场走势来看，可以大致判断：拆迁释放的购买洪峰已经过去。
但从一手房实际成交数据来看，去年新房供应没有放大（2017年同比2016年还下滑5.93%），而二手房成交则同比大幅增长23%，这可以推断一手房在吸纳“拆迁释放需求”方面力有不逮，大量拆迁刚需外溢到二手房市场，并直接将二手房市场价格推高至“天花板”（下半年购房者对二手房价格抗性较大，成交量急剧萎缩），从而抑制了需求的进一步释放。
另外，据了解，目前市区的拆迁户当中，还有相当一部分未领取货币补偿款。
所以，拆迁购房需求（及其引发的梯度置换连锁反应）仍将是2018年温州楼市倚重的中坚力量。
另一方面，按照鹿城区政府对市委市政府的述政报告，鹿城区2018年计划启动1万户以上的旧小区改造，如果顺利实施，也将对楼市起到较大的正面支撑作用。?
▲来源于微信公众号“温州发布”
以上是地方政府行为对房价走势构成短期利好的因素。但政府行为也有对短期楼市构成较大利空的因素，那就是鹿城区本月正式实施的“房票制度”。
关于房票对楼市的影响，之前房哥文章已经详细分析过，在此不赘述。（点击链接：拆迁户购房潮结束，市场转向！大白话、全方位解读“房票”对楼市影响！）
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2018年温州楼市的主要影响变量，哥已经将自己所知道的都列了出来了，利空利好交杂，但负面因素应该是占据上风。所以，哥判断??
◆2018年温州楼市的整体热度将会弱于2017年；
◆所有楼盘“抢抢抢”的情况不太可能会发生；
◆因为产品结构和区域分布不同，市场的冷热分化会更加明显。
A
板块不同，冷热分化
在2018年市场整体供应量井喷的状况下，也存在区域分布极不均匀的特征，滨江商务区板块、瑶溪板块、经济开发区板块占据了供应的大头，而旧城区拆出来的土地基本都未形成供应（只有恒达?铂金湾3万多?）。
所以上述供应量大的地方（特别是瑶溪板块），很可能会发生需求后劲不足转冷的情况；供应量不足的地方，热销的概率仍然很大。
B
价格高低，冷热分化
从2017年四季度市场走势来看，二手房存在“价高量缩”的状况，购房者对短期急剧冲高的二手房价格（特别是新交付商品房二手房价格）已经存在较大的抗性，价格面临“天花板”效应。
另外，一手房市场的高价盘，特别像滨江板块，供应放量、区域目前成熟度还不高，而价格普遍在3?4万/?房的“城市天花板”水平，后期若无拆迁产生的批量“千万富翁”来接力，客群相对有限，未来压力较大。
近期的华润?万象天地、新希望?白麓湾销售状况疲态尽显。
相反，由于去年迅速冲高的二手房价格和供应不足的一手房市场，也抑制了许多拆迁刚性需求，所以今年供应量不过量的区块低价位刚需盘，预计仍然会受到欢迎。
C
户型大小，冷热分化
在“大拆大整”实施之前，温州的一手房市场主要是以“梯度递进置换需求”为主，许多人是卖了旧房买新房改善居住条件，这导致2015年和2016年上半年一手房热、二手房冷的分化局面。
大拆大整之后，那些本没有多少人鸟它的旧房子一下子都被拆干净了，底端的供给一下子从过剩转为稀缺。
与此相对应的是，2017年一手房市场的供给仍然以改善需求为主。?
▲数据来自朗兆房产研究中心。
由于“偷面积”的存在，温州市区110?以上的商品房基本都能做到四房，针对的是改善型客户，去年这个比例高达69%，而90方以下的纯刚需户型只占到15%，而且这些小户型当中，如果扣除阿尔勒小镇等第二居所的房源，真正提供给刚需的比例会更少！
另一方面，改善居住需求经过这两年的释放，剩余购房者更趋理性，他们对地段、品质等要求会越来越高，当下市场“伪豪宅”高价盘不少，但能与土豪匹配的产品不多。
所以从这个角度来看，2018年很有可能出现中小户型刚需盘热、高端高价大户型盘相对较冷的局面。
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楼市的预测毕竟是一件吃力不讨好的事情，再次被打脸的概率也很大，但哥还是要说出自己的看法供大家参考，毕竟兼听则明嘛！
最后的一句话是：
2018年温州楼市的最大悬念是地方财政收支状况和债务风险控制，它牵一动而发全身，它是这座城市建设链条能否顺利运转的命脉所系，也是最难以预测的地方。
