政策论谈以房养老
【摘要】“以房养老”模式并没有达到预期效果，其推行障碍主要有传统观念影响、推行机构公信力不高、政策法规不完善、房屋价值评估难以科学化、社会福利机构条件较差和对项目参与者条件限制苛刻等。应该建立由政府监管、金融机构主导、社会福利机构参与，有多种模式可供老人自由选择的养老新模式。
【关键词】以房养老 推行障碍 自主选择 对策
问题的提出
由于上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，近年来我国老年人口比例持续攀升。2006年2月23日，全国老龄工作委员会在京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”，前20年将成为“快速老龄化”阶段，随后的30年为“加速老龄化”阶段，其后的50年则达到“稳定的重度老龄化”阶段。①老年人口绝对数量的增长以及其所占总人口比例的加大使得社会养老问题逐渐凸显。为了解决这一日益严峻的社会问题，一系列与家庭养老、社会保障等传统养老方式并存的新型养老模式被提上议程，“以房养老”就是其中之一。
“以房养老”，是指老人通过将自己的产权房抵押或者出租，以定期取得一定数额养老金的新型养老模式。“以房养老”现已在北京、上海、南京、杭州等城市进行试点，但根据试点城市所反馈的情况，“以房养老”并没有达到预期效果。
国内现行“以房养老”模式及其推行障碍
南京模式。204月，南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”的业务。该项业务规定：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。
南京模式的实质是个人房产抵押贷款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，并且 “住房面积60平方米以上”。其次，汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求，而且公信力低，不能保证业务参与者的利益。况且“以房养老”作为新型养老模式，还处于探索阶段，其本身就具有很多不确定因素。因此，老人不敢把房产交由民营机构打理。但南京模式也有其优势。其规定，老人将房屋抵押给老年公寓后，老人在世期间，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人过世之后才能将房屋出售。这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。在老人在世期间采取房屋出租的方式，避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。
上海模式。2007年6月，上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。该项目规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。
上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。但据了解，“以房养老”在上海实际上已被叫停。项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权。老人都希望晚年能够安定平和，而安定的具体表现就是有一个稳定的居住环境。因此，对上海模式，大多数老人不能接受。但不可否认的是，上海模式中公积金管理中心将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征，这是上海模式的亮点。此外，上海市公积金管理中心是直属上海市政府的不以营利为目的的独立的事业单位，该项目由它主导具有较强的公信力。
北京模式。2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。
北京模式的实质是委托租赁，它的特点在于“养老房屋银行”是典型的商业运作模式，是以盈利为目的的商业活动。据悉，“养老房屋银行”失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。但是北京模式也有可取之处。首先，作为商业运作模式，“养老房屋银行”业务的宣传效果非常到位，成功引起市民的广泛关注，为“以房养老”项目推行奠定了基础。其次，北京模式强调房屋产权不变更，这符合我国的传统价值观念，更容易被老人接受，也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。
杭州模式。杭州模式提供以下四种方式供老人自行选择。一是租房增收养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出租;二是售房预支养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出售;三是退房补贴养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门;四是换房差价养老：将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房租赁给老人居住。
杭州模式主要依靠房租、房价、退房补贴与敬老院费用以及房屋地段价差提高老人生活水平，其特点在于形式多样化。据悉，杭州市湖滨街道已有四位老人成功享受到“以房养老”政策，是试点城市中的成功典范。其成功的原因在于四种方案将房屋产权是否变更、如何变更、签约后老人住在何处等问题交由老人自己决定，保证老人能够根据自身需求和偏好选择适合自己的养老模式。
“以房养老”推行障碍的对策研究
通过对国内现行“以房养老”模式的探究不难发现，推行“以房养老”的障碍主要有传统观念影响、推行机构公信力不高、政策法规不完善、房屋价值评估难以科学化、社会福利机构条件较差和对项目参与者条件限制苛刻。跨越这些障碍可以通过以下几种途径。
通过项目形式多样化，消除传统观念障碍。首先，中国人有着“但存方寸地，留与子孙耕”的传统，因此变更房屋产权是大多数老人及其子女抗拒“以房养老”项目的主要原因。但也有很多老人因为子女不需要房屋或者无儿无女，希望通过变更房屋产权的方式将房屋价值变现，提高晚年生活水平。而这部分老人又受“有房才有家”的观念限制，认为即刻变更房屋产权将令自己无家可归，因此希望百年之后再变更房屋产权。其次，在传统观念中，只有无人愿意赡养的老人才会入住社会福利机构，因此很多老人因为不愿入住社会福利机构而不参与项目。鉴于老人因为思想观念不同、客观条件差异存在不同需求，因此，提出多种“以房养老”方式供老人选择是项目成功推行的必要条件。应该围绕房屋产权是否变更以及何时变更、签约后老人住在何处等分歧较大的问题提出多种解决方式，满足老人的不同需求，跨越传统观念给项目带来的障碍。
加强政府监管，增强推行机构公信力，完善相关政策法规。“以房养老”作为养老新模式，它的推行本身就具有较大风险，更何况“以房养老”涉及大笔资金流转、相关政策法规约束、社会保障等多方面问题，需要慎重考虑。在解决这个问题上，政府公信力起着至关重要的作用。养老问题关系到社会稳定，对于完善社会养老新模式，政府有着义不容辞的责任。政府可以采取加强监管的方式，通过制定相关政策对市场予以宏观调控，利用其公信力增强人们对“以房养老”项目的信心，推动“以房养老”的发展。
通过金融机构主导，使房屋价值评估科学化。广义上的“以房养老”是指任何通过房屋提高晚年生活质量的养老方式，但狭义上，“以房养老”就是“反向住房抵押贷款”，是指老人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构通过寿命评估、风险预期等一系列方式推算出每期给付老人的养老金额直到老人过世，老人过世后房屋归金融机构所有。②金融机构作为专业的评估机构主导“以房养老”项目，能够使房屋价值评估科学化，推动“以房养老”事业的发展。
社会福利机构提供有力支持。老人不愿入住社会福利机构，除了传统观念障碍，更多的是因为目前社会福利机构条件较差。养老院普遍存在护理人员文化素质较低、卫生条件较差、硬件设施质量不高、娱乐活动缺乏等问题，不能满足老人通过“以房养老”项目提高晚年生活质量的需求。“以房养老”项目的推行要求社会福利机构提供有力支持，这要求社会福利机构在软硬件设施方面增加资金投入，建设满足不同层次老人需求的养老环境。
放宽对项目参与者的条件限制。“以房养老”项目旨在以养老新模式缓解日益凸显的社会养老问题，这决定了“以房养老”项目应该成为一个可供大多数老人选择的养老新模式。但在试点过程中，项目推行机构对项目参与者条件限制过于苛刻，导致项目失败。因此，应考虑放宽对房屋面积、老人家庭状况、老人年龄等方面的要求，拓宽项目的参与面，切实缓解社会养老问题。
